📐 부동산 투자판단 공통 기준 (체크리스트 틀)
모든 딜을 이 틀로 동일하게 평가한다. (에덴빌 분석에서 정립한 구조를 일반화)
1. 기본 정보
- ⬜ 소재지 / 용도 / 연면적·대지 / 준공연도
- ⬜ 매도호가 / 등기부(소유·근저당·가압류) / 공시가격
2. 수익·구조 파악
- ⬜ 임대 구조: 보증금 총액 / 월세 총액 / 공실 현황
- ⬜ 성격 판별: 월세 수익형 vs 전세보증금 관리형
- ⬜ 대출(실대출액)·이자 부담 / 보증금 반환 리스크
- ⬜ ★깡통 1차 체크: 보증금총액 + 근저당채권최고액 > 낙찰추정가? → YES면 임차인 보증금도 못 지키는 구조 → 즉시 경고
- ⬜ 소액임차인 최우선변제 한도 확인 (지역별 상이 — 광주 8,500만 이하만 해당)
3. 가치 산정 (★ 항상 분리)
- ⬜ 정상화 가치 — 공실 채우고 정상운영 시 가치 범위 (외부 비교매물·실거래 기반)
- ⬜ 현재 인수가치 / 안전상한가 — 현 상태에서 리스크 차감한 상한
- ⬜ 외부 비교: 인근 유사유형 평당가 범위
4. 총투입액 (호가만 보지 말 것)
- ⬜ 매매가 + 취득세 + 법무/등기비 + 예비수리비 + 초기 유동성 버퍼
5. 리스크 차감 (실제 돈으로)
- ⬜ 공실/보증금 반환 / 권리관계 정리 / 공사비 / 자료 숫자 불일치
- ⬜ 각 리스크를 금액으로 환산해 안전상한가에서 차감
6. 의사결정
- ⬜ 정상화가치 ≫ 총투입액 + 리스크 차감? → 진행
- ⬜ 계약 전 최종 체크리스트 / 특약 초안 / 권리정리 확인
7. 소액/무현금 인수 가능성 (★자금 적을 때 필수)
- ⬜ 취득세 바닥 계산 — 과표 = 인수보증금+인수대출+지급현금. 현금0이어도 취득세는 과표×세율(주택/비주택·중과 확인)
- ⬜ 최소 필요현금 = 취득세 + 밀린세금/정리비 + 법무. → 가용현금과 비교, 부족분 산출
- ⬜ 부족분 조달경로 평가: 전세보증금 인상분 / 가족·신용대출 / 매도인 부담·매매가 차감 / 후불
- ⬜ ⚠️ 전세 인상으로 현금 전략은 지역 전세시세 대비 현 보증금 위치 먼저 확인 (이미 상단이면 역전세 위험 → 조달 취약)
8. Deal Envelope (손해 안 보는 제시 최대조건) — 4선 동시충족
- ⬜ 가치선: 총취득액 ≤ 안전상한가
- ⬜ 현금선: 인수현금 − 안전조달액 ≤ 가용현금
- ⬜ 유동성선: 단기 보증금 도래분을 재계약/새세입자로 상쇄 + 비상버퍼
- ⬜ 현금흐름선: 월세 ≥ 이자+보유세+관리
- → 협상카드: 취득세·세금 매도인 부담 / 매매가 추가인하 / 보증금·공실책임 전가 / 후불
9. 겸직·명의 (지웅님 전용 점검)
- ⬜ 투자 주체·자금출처·명의 명확
- ⬜ 단순 자산투자 vs 임대'업'(반복·규모) 구분 — 임대업 등록·겸직 검토 필요 여부
- ⬜ 임대형이면 입찰·계약 前 소속기관장 겸직허가 가능성부터 확인(국공법§64·허가2년). 판정·룰:
_지식_겸직_공무원_부동산_영리업무_간이.md. 무허가 임대지속=징계리스크.
10. 🚦 GO / NO-GO 게이트 (정량 스코어카드)
순서대로 통과해야 다음 단계. 하나라도 ❌면 그 자리에서 NO-GO 또는 조건부. (에덴빌은 G2·G3에서 걸림)
| # | 게이트 | 통과 기준 | 실패 시 |
|---|
| G0 | 원천 확보 | _원천자료_수집체크리스트.md ★핵심항목 전부 1차 확정 | 미확정 → 분석속행 가능하나 GO 금지 |
| G1 | 가치선 | 총취득액 ≤ 안전상한가 | NO-GO 또는 매매가 인하협상 |
| G2 | 현금선 | 취득세+밀린세금+법무 − 확정조달 ≤ 가용현금 | NO-GO (에덴빌: 부족 ~4~5천만) |
| G3 | 유동성선 | 단기 도래 보증금 ≤ 재계약/새세입자+비상버퍼 | 보유불가 → NO-GO |
| G4 | 현금흐름선 | 월세 ≥ 이자+보유세+관리 (적자보유 금지) | 조건부(월세확정 후 재판정) |
| G5 | 중과·명의 | 취득세 중과 아님 & 명의/겸직 정리됨 | 중과면 사실상 부결 |
| G6 | 안전마진 | (안전상한가 − 총취득액) ≥ 10%+ 여유 | 마진 얇으면 보류 |
| G7 | 깡통 안전선 | 보증금총액 + 근저당채권최고액 ≤ 낙찰추정가 | NO-GO — 임차인 보증금도 못 지키는 구조 (에덴빌 사례) |
| G8 | 취득세 현금 | 취득세(과표×세율) ≤ 즉시 동원 가능 현금 | NO-GO — 취득세는 대출 불가, 반드시 현금 (에덴빌 5천만 벽) |
판정 규칙: G0~G5·G7·G8 전부 ✅ → GO. G2·G3·G5·G7·G8 중 하나라도 ❌ → NO-GO. G1·G4·G6만 걸리면 → 조건부(협상/추가확정).
점수화(선택, 딜 간 우선순위용)
각 게이트 통과=1, 조건부=0.5, 실패=0 → 합계 ≥6.5 & 치명게이트(G2·G3·G5·G7·G8) 무실패일 때만 추진 후보.
⚠️ 에덴빌 교훈(2026-06): G7(깡통)·G8(취득세 현금)에서 NO-GO 판정. 다음 딜은 이 두 게이트를 STAGE0에서 먼저 확인.
🆕 에덴빌 2차 교훈(2026-07): ①취득세를 낮추기 위해 계약서 가액 낮추는 방식 = 다운계약서 위험 (법무사 확인 필수) ②승계 거래에서 취득세 과세표준 = 실제 승계 전체 금액 ③경찰공무원 임대업 겸직허가 필수 (계약 전 선확인) ④G5(겸직)는 G8(취득세현금)만큼 중요 — 허가없이 계약하면 징계.
11. 🏛️ 경매 응찰 특수 게이트 (임차인이 응찰하는 케이스 — 에덴빌 2026-07 첫 적용)
일반 매매 NO-GO인 건물이 경매로 넘어갈 때 임차인 신분으로 경매 응찰하는 시나리오 전용 점검표.
| # | 체크 | 확인 내용 |
|---|
| E1 | 선/후순위 확정 | 등기부(iros.go.kr 700원) → 우리 확정일자 vs 근저당 설정일 비교. 선순위 = 배당 확보 → 응찰 종잣돈 활용 가능 |
| E2 | 배당요구종기 엄수 | 경매개시 후 2~3개월 내 법원 배당요구 필수. 놓치면 배당 0원 |
| E3 | 입찰 보증금 현금 | 낙찰가×10%를 매각기일 당일 현장 납부. 미준비 시 응찰 불가 |
| E4 | 경락잔금대출 사전 심사 | 낙찰 후 1개월 내 잔금 납부. 낙찰 전 은행 사전 승인 필수(물건 LTV 조건 확인) |
| E5 | 전세사기특별법 피해자 신청 | jeonse.kgeop.go.kr → 우선매수청구권 확보. 1회만 행사 가능 — 낙찰가 충분히 하락 후 타이밍 선택 |
| E6 | 취득 후 부채 구조 | 경락잔금대출 + 선순위 임차인 보증금 인수 합계. 후순위는 경매로 소멸 → 인수부채 크게 감소 |
| E7 | 사해행위취소소송 위험 | 건물주 재정위기를 알면서 매수 시 채권자 소송 가능. 법무사·변호사 제2의견 필수 |
| E8 | 겸직·명의 | 일반 매매와 동일 — 경매 낙찰도 임대업 해당 시 겸직허가 필요 |
경매 응찰 vs 일반 매매 비교 (에덴빌 기준)
| 항목 | 일반 매매(승계) | 경매 응찰 |
|---|
| 인수 가격 | 13.5억 (보증금+대출 전체) | 낙찰가 6.5~9억 |
| 후순위 보증금 | 전부 인수 | 경매로 소멸 → 불인수 |
| 취득세 | ~3,600만 | 낙찰가 기준 계산(낮음) |
| 권리 정리 | 가등기·가압류 직접 해결 필요 | 경매 절차에서 자동 말소 |
| 우선매수권 | 없음 | 전세사기특별법으로 가능(1회) |
적용사례: 에덴빌(01_에덴빌/research/2026-06-02_..._자금조달_및_제시조건_종합판단_1차.md)
경매 시나리오: 01_에덴빌/research/2026-07-15_경매응찰_우선매수권_실행시나리오.md
연동도구: _시스템_운영개요.md · _원천자료_수집체크리스트.md
12. 🏭 공장·창고·산업용 부동산 특수 게이트 (해남 식품공장 사례 2026-08 정립)
주거용(다가구·아파트·오피스텔)과 근본적으로 다른 평가 구조. 다음 공장/창고/농공지구 매물에 재사용.
12-1. 수익 시나리오 분기 (먼저 확정)
| 시나리오 | 설명 | 겸직 부담 | 취득세율 |
|---|
| A. 직접 운영 | 지웅님이 사업 주체로 직접 가공·판매 | 영리업무 — 겸직허가 필수 | 비주택 4.6% |
| B. 통째 임대 | 사업자에게 공장 임대 → 월세 수익 | 임대업 겸직허가 필요 (반복·규모 검토) | 비주택 4.6% |
| C. 단순 보유·매도차익 | 시세차익 목적, 임대 없음 | 허가 불필요 가능성 높음 | 비주택 4.6% |
⚠️ 시나리오 A는 임대보다 더 강한 겸직 제한 — 반드시 소속기관장 비공식 문의 선행.
12-2. 산업용 부동산 전용 GO/NO-GO 게이트
| # | 게이트 | 확인 내용 | 실패 시 |
|---|
| F0 | 물건 실존 확인 | 게시 이후 경과기간·현재 미매각 사유 파악 (2년+ 미매각 = 하자 가능성) | 원인 규명 전 GO 금지 |
| F1 | 토지 포함 여부 | 건물만 매매 vs 토지+건물 — 토지 임차 시 임대료·계약기간 확인 필수 | 토지 임차면 사실상 NO-GO |
| F2 | 특수설비 가치 | 냉동·큐어링·저온창고·클린룸 등 → 신설 비용 기준으로 별도 가치 산정 | 미확인 = 가치 과·저평가 위험 |
| F3 | 가동 가능성 | 현재 가동 중 OR 즉시 재가동 가능 여부 (시설 노후·허가 유효 여부) | 폐설비·재허가 필요 시 투입비 급증 |
| F4 | 환경·인허가 | 식품위생법·건축법 용도 변경 필요 여부, 환경부담금·오염 이력 | 인허가 전환 비용 대형 리스크 |
| F5 | 겸직 사전 승인 | 소속기관장 비공식 문의 → 허가 가능성 확인 (계약 전) | 허가 불가 → 전 시나리오 NO-GO |
| F6 | 지역 개발 호재 검증 | 도로·산업단지·데이터센터 호재가 해당 면(面)에 직접 영향 있는지 확인 | "같은 군(郡)" 호재는 간접 영향만 — 프리미엄 과산정 금지 |
| F7 | 취득세 현금 | 비주택 4.6% × 과표(취득가) 현금 마련 여부 | NO-GO |
산업용 부동산 최소 진행 조건: F1(토지 포함) + F5(겸직 가능) + F7(취득세 현금) 셋 다 ✅
12-3. 미매각 장기 물건 협상 원칙 (해남 교훈)
- 1년+ 미매각 → 호가 -10~20% 역제안 기본
- 2년+ 미매각 → -20~30% + "토지·시설 일괄 하한가" 조건 타진
- 급매 표기 있어도 연락 전 이미 마음의 여유 있음 → 첫 전화는 정보 수집 우선, 가격은 2차 통화에서
12-4. 공장 가치 산정 공식 (잠정)
정상화 가치 = (연면적 × 지역 공장 평당시세) + 특수설비 대체비용
안전상한가 = 정상화 가치 × 0.7 (공장은 주거보다 환금성 낮음 — 0.7 할인 기본)
리스크 차감 = 노후+입지+가동불확실+미확인 등기부
최종 상한가 = 안전상한가 − 리스크 차감
공장 평당 시세: 농촌 농공지구 50~150만, 도심 산단 150~400만, 특수시설 추가 별도 가산.
12-5. 전화 1통 필수 체크리스트 (공장 공통)
| # | 확인 항목 | 왜 중요한가 |
|---|
| 1 | 정확 주소 (면·리) | 호재의 직접/간접 영향 판단 |
| 2 | 매매가 (토지 포함 여부) | F1·F7 게이트 즉시 판정 |
| 3 | 건축년도·허가 이력 | 노후도·불법 여부 |
| 4 | 특수설비 현재 상태 | F2·F3 게이트 |
| 5 | 급매 이유 | 숨은 하자 탐지 |
| 6 | 등기부 근저당·가압류 | G7·G8 즉시 판정 |
| 7 | 현재 세입자·점유자 | 명도 리스크 |
적용사례: 해남 성지면 식품공장(02_해남성지면공장/투자판단_해남식품공장_초안_260801.md)
모니터링: 02_해남성지면공장/모니터링3차_해남성지면공장_260806.md